Si creciste pensando que invertir en bienes raíces significaba comprar un dúplex en efectivo y arreglar inodoros a medianoche, no estás solo. La buena noticia es que el viejo modelo es solo uno de muchos caminos hoy. Algunas opciones para principiantes requieren menos de $100 para comenzar.
Esta guía recorre cómo empezar a invertir en bienes raíces a través de cinco rutas diferentes, desde la más pasiva hasta la más práctica. Cubriremos el costo, el trabajo y el riesgo de cada una para que puedas elegir el camino que se ajuste a tu vida y a tu perfil crediticio. Si eres completamente nuevo en poner dinero en los mercados, nuestra introducción más amplia cómo invertir es un buen punto de partida.
El punto de entrada más fácil son los REIT que cotizan en bolsa, los cuales puedes comprar a través de cualquier casa de bolsa sin comisiones como Robinhood; una sola acción te da una porción de cientos de propiedades generadoras de ingresos sin mínimos.
Robinhood
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Robinhood is a trading platform that brings stocks, ETFs, options, futures, prediction markets, crypto, and retirement accounts together in one app.
Standout feature
One platform for stocks, ETFs, options, futures, prediction markets, and crypto
Fees
$0 commission on stocks, ETFs, and options.
Pros
Zero-commission trading on stocks, ETFs, and options
Cons
Best perks (high APY, lower margin rates) require Gold subscription ($5/month)
Por qué los bienes raíces pertenecen a tu plan
Los bienes raíces han ofrecido históricamente tres cosas que las acciones no siempre ofrecen en la misma mezcla: ingresos por alquiler, apreciación en el valor de la propiedad y beneficios fiscales por depreciación. También tienden a moverse de manera diferente al mercado de valores, lo que puede reducir la volatilidad general de tu portafolio. Para una mirada más amplia a las estrategias de ingresos, nuestra guía de ingresos pasivos cubre alquiler, dividendos y más.
Eso no hace que los bienes raíces estén libres de riesgo. Los valores de las propiedades pueden caer. Los inquilinos pueden incumplir. Los acuerdos de crowdfunding pueden perder dinero. Trata cada opción a continuación como parte de un plan equilibrado, no como el plan completo.
Opción 1: Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs)
Un REIT es una empresa que posee bienes raíces generadores de ingresos, como edificios de apartamentos, almacenes o centros comerciales. Compras acciones del REIT igual que una acción a través de cualquier cuenta de corretaje.
Los REIT que cotizan en bolsa son el punto de entrada más fácil. Puedes comprar una sola acción de un REIT ETF como VNQ por menos de $100 y poseer una pequeña porción de cientos de propiedades. Por ley, los REIT deben distribuir al menos el 90% de los ingresos imponibles como dividendos, por lo que el flujo de efectivo puede ser fuerte. Si todavía estás decidiendo entre fondos y acciones individuales, vale la pena leer nuestra comparación ETF vs acción.
Pros: Mínimo muy bajo, totalmente líquido, sin trabajo de propietario.
Contras: El precio de las acciones se mueve con el mercado de valores en el corto plazo, menos eficiente fiscalmente que la propiedad directa, los dividendos se gravan como ingresos ordinarios.
Este es el lugar más simple para comenzar si quieres exposición a bienes raíces hoy.
Opción 2: Plataformas de crowdfunding de bienes raíces
Las plataformas de crowdfunding agrupan dinero de muchos pequeños inversionistas para comprar propiedades o financiar desarrollos. Las dos plataformas más conocidas para principiantes son Fundrise y Arrived.
Fundrise te permite comenzar con tan solo $10 e invierte en un portafolio diversificado de bienes raíces privados, incluyendo apartamentos y alquileres unifamiliares. Los retornos provienen de distribuciones de alquiler y ganancias en el valor de la propiedad. La compensación es la iliquidez. No puedes vender acciones como una acción, y los retiros pueden tardar semanas o meses.
Arrived se enfoca en acciones de viviendas individuales de alquiler unifamiliar y alquileres vacacionales. Los mínimos comienzan alrededor de $100 por propiedad. Recoges una parte del alquiler y una parte de la apreciación cuando se vende la vivienda. Los períodos de tenencia son típicamente de 5 a 7 años.
Pros: Mínimos bajos, exposición real a bienes raíces privados, sin trabajo de propietario.
Contras: Ilíquido, las tarifas pueden ser del 1% o más por año, los retornos no están garantizados.
Si tienes unos pocos miles para desplegar, nuestro desglose de cómo invertir $1000 muestra cómo dividir el capital entre este tipo de plataformas y fondos más amplios.
Opción 3: Propiedades de alquiler llave en mano
Un alquiler llave en mano es una propiedad unifamiliar o multifamiliar pequeña que viene ya renovada y con inquilinos. Una empresa de administración de propiedades maneja el día a día para que puedas poseer desde fuera del estado.
Esta ruta requiere capital real. Normalmente necesitas un pago inicial del 20% al 25% sobre un préstamo de inversión, más costos de cierre y reservas. En una propiedad de $200,000, eso son de $40,000 a $50,000 de tu bolsillo antes de cobrar un solo cheque de alquiler. Antes de comprometer una cantidad de ahorros tan grande, sopesa la compensación en nuestra guía ahorrar vs invertir.
Llave en mano es el camino más tradicional. Construyes capital, cobras alquiler y puedes refinanciar más tarde. Los errores son caros, así que examina al operador cuidadosamente y haz números conservadores. La vacancia, las reparaciones y las tarifas de administración normalmente consumen del 30% al 40% del alquiler bruto.
Opción 4: House-Hacking
El house-hacking es el camino más rápido hacia los bienes raíces para compradores primerizos. Compras un dúplex, tríplex o cuádruplex, vives en una unidad y alquilas las otras. También puedes alquilar habitaciones libres en una vivienda unifamiliar.
La gran victoria es el financiamiento. Como propietario-ocupante, puedes usar un préstamo FHA con tan poco como 3.5% de pago inicial, o un préstamo convencional del 5% de pago inicial, en lugar del 20% al 25% requerido para propiedades de inversión. En un dúplex de $300,000, podrías necesitar solo alrededor de $10,500 de pago inicial con FHA.
Si el alquiler de las otras unidades cubre la mayor parte de tu hipoteca, vives muy barato o incluso gratis. Después de 12 meses, puedes mudarte y mantener la propiedad como un alquiler puro. Muchos inversionistas inmobiliarios comenzaron exactamente así.
Opción 5: Pagarés y préstamos de bienes raíces
Si quieres ingresos sin poseer propiedades, puedes prestar a otros inversionistas inmobiliarios. Plataformas como Groundfloor te permiten financiar préstamos inmobiliarios a corto plazo a partir de $10 por pagaré, con retornos objetivos en altos dígitos simples.
Esto se acerca más a la renta fija que a los bienes raíces de capital. Ganas intereses, no apreciación. El riesgo se concentra en el incumplimiento del prestatario y el valor de la propiedad subyacente. Distribuye entre muchos pagarés para reducir el riesgo de un solo acuerdo.
No todos los estados permiten todas las plataformas, así que verifica la elegibilidad antes de registrarte.
Cómo elegir tu primer movimiento
Hazte tres preguntas antes de comprometer capital.
- ¿Cuánto puedo invertir? Menos de $1,000 se ajusta a REITs o crowdfunding. $10,000 a $20,000 abre posiciones diversificadas en Fundrise o varias viviendas de Arrived. $40,000 o más comienza a abrir alquileres llave en mano y house-hacking.
- ¿Qué tan práctico quiero ser? Los REITs y el crowdfunding son pasivos. Los alquileres llave en mano son semi-pasivos. El house-hacking es el más práctico, especialmente mientras vives allí.
- ¿Cuál es mi horizonte temporal? Los REITs públicos son líquidos. Los acuerdos privados bloquean tu dinero por 5 años o más. Ajusta la duración del acuerdo a cuándo podrías necesitar el efectivo.
Cualquiera que sea el camino que elijas, no pidas prestado contra tarjetas de crédito para financiar un acuerdo de bienes raíces. Los números casi nunca funcionan una vez que tienes en cuenta los intereses. Si quieres combinar bienes raíces con un portafolio diversificado de acciones, consulta nuestro resumen de los mejores fondos indexados para principiantes.
Por qué tu puntaje de crédito importa en los bienes raíces
Cada camino serio de bienes raíces eventualmente pasa por tu crédito. Las hipotecas, HELOCs e incluso algunas cuentas de crowdfunding consultan tu reporte de crédito. Un puntaje más alto significa tasas más bajas y montos de aprobación más grandes. En una hipoteca de $300,000, la diferencia entre un puntaje de 660 y 760 puede ser cientos de dólares por mes durante 30 años.
Si tu puntaje es delgado o está por debajo de 700, constrúyelo antes de buscar un préstamo. Mientras haces crecer un portafolio, productos como la Self Visa® Credit Card o la Kikoff Secured Credit Card te ayudan a construir crédito al mismo tiempo.
La Self Visa se combina con una pequeña cuenta de constructor de crédito que reporta a las tres burós. La Kikoff Secured Credit Card no tiene cuota anual y te permite comenzar con un pequeño depósito reembolsable. Con pagos puntuales y baja utilización, cualquiera de las herramientas puede mover un archivo delgado en unos pocos meses. Para monitoreo continuo y consejos de crédito, Creditship.ai es un fuerte recurso gratuito.
Firstcard reúne funciones de construcción de crédito y herramientas de dinero en una app diseñada para personas nuevas en el crédito. Aplican términos y condiciones para cualquier producto de crédito, y las APR varían según la solvencia crediticia.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para empezar a invertir en bienes raíces?
Puedes comenzar con tan poco como $10 en una plataforma de crowdfunding como Fundrise o con una sola acción de un REIT ETF. Los alquileres llave en mano y el house-hacking requieren significativamente más, normalmente de $10,000 a $50,000 o más para el pago inicial y reservas.
¿Es mejor un REIT o una propiedad de alquiler para principiantes?
Los REITs son más fáciles y líquidos, lo que los convierte en un fuerte primer paso. Las propiedades de alquiler pueden ofrecer retornos más altos y ventajas fiscales, pero requieren capital, crédito y tiempo. Muchos principiantes comienzan con REITs y añaden propiedad directa más tarde.
¿Necesito buen crédito para invertir en bienes raíces?
No para REITs o la mayoría de plataformas de crowdfunding, ya que compras acciones con efectivo. Absolutamente necesitas buen crédito para cualquier camino que involucre una hipoteca, incluyendo alquileres llave en mano y house-hacking. Los puntajes más altos desbloquean tasas más bajas y montos de préstamo más grandes.
¿Cuál es la forma más segura de invertir en bienes raíces como principiante?
Los REIT ETFs públicos diversificados son normalmente el punto de entrada de menor riesgo. Obtienes exposición a cientos de propiedades por menos de $100 y puedes vender en cualquier momento. Menor riesgo no significa sin riesgo, ya que los precios de las acciones pueden caer en cualquier caída del mercado.
