Los bienes raíces han generado más riqueza cotidiana que casi cualquier otra clase de activos. La trampa es que un pago inicial típico puede llegar a decenas de miles de dólares. La buena noticia es que varios caminos modernos te permiten comenzar a invertir en bienes raíces con poco o nada de efectivo por adelantado.
Esta guía cubre formas prácticas y legales de invertir en bienes raíces cuando tus ahorros están ajustados. Algunos métodos requieren trabajo personal, otros requieren crédito y algunos solo necesitan unos pocos dólares y una aplicación.
¿Realmente es Posible Invertir Sin Dinero?
Sin dinero inicial no significa sin compromiso. La mayoría de las estrategias todavía requieren algo de ti, ya sea buen crédito, tiempo, esfuerzo o una red sólida. El punto es que no necesitas una gran pila de efectivo en tu cuenta bancaria antes de empezar.
Mantén expectativas realistas. Cuanto menor sea tu aporte en efectivo, más importantes serán otros factores como ingresos, puntaje crediticio y paciencia. Si eres nuevo en los mercados, este primer artículo sobre cómo empezar a invertir es un complemento útil.
1. Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs)
Un REIT es una empresa que posee propiedades que generan ingresos. Puedes comprar acciones de REITs públicos de la misma manera que compras acciones. Muchos se cotizan por menos de $50 por acción.
Los REITs pagan la mayor parte de sus ingresos como dividendos, lo que te da un flujo de efectivo constante sin tener que lidiar con inquilinos. También te permiten distribuir el dinero entre cientos de propiedades a la vez. Si no estás seguro de cuánto dinero necesitas para empezar a invertir, los REITs suelen ser la respuesta más fácil.
Puedes comprar REITs a través de cualquier correduría importante. Plataformas como Public facilitan agregar un REIT a una cartera de principiantes con una pequeña cantidad de dólares.
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2. Crowdfunding Inmobiliario
Las plataformas de crowdfunding agrupan pequeñas contribuciones de muchos inversionistas para financiar tratos más grandes. Podrías aportar entre $10 y $500 y ser dueño de una parte de un edificio de apartamentos o una casa de alquiler.
Algunas plataformas están abiertas a cualquiera, mientras que otras requieren el estatus de inversionista acreditado. Lee la letra pequeña sobre los períodos de bloqueo, ya que tu dinero puede estar inmovilizado durante años. Los rendimientos no están garantizados y puedes perder tu aporte.
3. House Hacking
House hacking significa comprar una casa en la que vives y alquilar una parte para cubrir la hipoteca. Un dúplex, tríplex o incluso una casa unifamiliar con habitaciones extra puede funcionar.
El truco es usar un préstamo con pago inicial bajo para reducir tu costo inicial. Los préstamos FHA requieren tan solo el 3.5% de pago inicial, y los préstamos VA para veteranos elegibles pueden llegar a cero de pago inicial. Algunos compradores usan créditos del vendedor o programas de asistencia para el pago inicial para reducir aún más la brecha.
Si tu puntaje crediticio limita tus opciones de préstamo, construir crédito primero puede ahorrarte miles. Firstcard ofrece herramientas que ayudan a mejorar tu puntaje antes de una compra importante de bienes raíces.
4. Asociarte Con Otros Inversionistas
Encontrar un socio con efectivo es una de las estrategias sin dinero más antiguas en bienes raíces. Tú traes el trato, la gestión o el trabajo, y tu socio aporta el capital. Ambos lados ganan cuando el trato funciona.
Comienza haciendo networking con inversionistas locales en encuentros o grupos en línea. Un acuerdo claro por escrito importa, ya que los tratos vagos por apretón de manos llevan a disputas.
5. Wholesaling
El wholesaling es la práctica de encontrar casas infravaloradas, asegurarlas bajo contrato y vender el contrato a un comprador en efectivo por una tarifa. Nunca eres dueño de la propiedad.
La ventaja es que el wholesaling necesita poco efectivo inicial, a menudo solo depósitos de garantía. La desventaja es que requiere marketing serio, negociación y conocimiento legal. Algunos estados requieren una licencia de bienes raíces para hacer wholesaling, así que confirma las reglas locales primero.
6. Financiamiento del Vendedor
Algunos vendedores actuarán como el banco y te dejarán pagarles en cuotas mensuales. Esto evita una hipoteca tradicional por completo. A menudo puedes negociar un pago inicial pequeño o incluso cero si el vendedor está motivado.
El financiamiento del vendedor funciona mejor cuando el dueño está jubilado, heredó la propiedad o la ha poseído libre de deudas durante años. Siempre trabaja con un abogado de bienes raíces para estructurar el trato correctamente.
7. Opciones de Arrendamiento
Una opción de arrendamiento, a veces llamada alquiler con opción a compra, te permite alquilar una propiedad con el derecho de comprarla más tarde. Una pequeña tarifa de opción asegura tu derecho futuro de compra a un precio acordado.
Una parte de tu alquiler también puede acreditarse a la compra. La estrategia te da tiempo para acumular ahorros, arreglar el crédito o esperar el financiamiento adecuado mientras aún te beneficias de un precio de compra fijo.
8. Hard Money y Préstamos Privados
Los prestamistas de hard money financian tratos basados en el valor de la propiedad en lugar de tus ingresos o ahorros. Los préstamos son de corto plazo, las tasas son altas y las comisiones son elevadas. El ajuste es mejor para flips o proyectos rápidos de rehabilitación, no para tenencias a largo plazo.
Los préstamos privados de amigos, familiares o inversionistas locales pueden cumplir el mismo papel a tasas más bajas. Trata cualquier préstamo privado con un contrato formal para proteger ambos lados.
Riesgos a Tener en Cuenta
Las estrategias de bajo efectivo a menudo agregan otros tipos de riesgo. Un mayor apalancamiento significa que una caída del mercado puede borrar tu equity rápidamente. Las sociedades, los contratos y el financiamiento creativo agregan complejidad legal que puede ser contraproducente sin buenos consejos.
Los precios de los bienes raíces, los alquileres y las tasas de interés pueden moverse en tu contra. Diversificar con una mezcla de exposición a propiedades y mejores acciones a largo plazo puede suavizar el impacto de cualquier mercado individual. Invertir implica riesgo y el rendimiento pasado no garantiza resultados futuros.
Cómo Elegir la Estrategia Adecuada
Ajusta el método a lo que tienes. Si tu fortaleza es un buen crédito, el house hacking con un préstamo FHA puede ser el camino más rápido. Si tu fortaleza es el networking, las sociedades o el wholesaling encajan mejor. Si no tienes ni tiempo ni conexiones, los REITs o el crowdfunding te dejan participar mientras construyes otras habilidades.
Comienza pequeño. Un primer trato no necesita ser un complejo de 20 unidades. Incluso una sola acción de REIT, una pequeña sociedad o un house hack de un dúplex pueden enseñarte lecciones que valgan la pena durante años. Los principiantes también pueden explorar las mejores acciones para principiantes con poco dinero aparte para mantener algo de diversificación.
Preguntas Frecuentes
¿Realmente puedes invertir en bienes raíces sin dinero inicial?
Sí, pero la mayoría de las estrategias sin dinero todavía requieren buen crédito, trabajo personal o una red de socios. Los tratos puros de costo cero son raros. Planea aportar al menos uno de esos recursos no monetarios.
¿Cuál es la forma más fácil de empezar a invertir en bienes raíces?
Para la mayoría de los principiantes, los REITs son el punto de entrada más fácil. Puedes comprarlos a través de cualquier correduría con unos pocos dólares y obtener exposición a cientos de propiedades. La contraparte es que no tienes control directo sobre los bienes raíces subyacentes.
¿Necesito buen crédito para invertir en bienes raíces?
Un buen crédito no es necesario para los REITs o el crowdfunding, pero importa mucho para cualquier estrategia que use una hipoteca. El house hacking, el financiamiento del vendedor y los préstamos de hard money revisan el crédito de alguna forma. Construir crédito antes de buscar una propiedad puede ahorrar miles en intereses.
¿Qué tan riesgoso es invertir en bienes raíces con poco dinero?
Las estrategias de bajo efectivo a menudo usan más apalancamiento, lo que aumenta el riesgo. Una pequeña caída en el valor de la propiedad puede borrar una posición de equity delgada. Diversificar entre diferentes métodos y aprender las reglas de cada tipo de trato ayuda a reducir ese riesgo.
