Un puntaje de crédito de 620 se sitúa justo en el borde de lo que la mayoría de los prestamistas hipotecarios llaman prime. Serás aprobado, pero la tasa, el PMI y la pila de papeleo se ven más pesados que para un prestatario con 740.
Entender qué programas realmente califican en 620 te ayuda a elegir el camino más barato hacia una casa. También te muestra si esperar unos meses para subir tu puntaje podría ahorrarte decenas de miles durante la vida del préstamo.
Antes de solicitar, es inteligente obtener tu reporte completo de los tres burós. Un servicio gratuito como Dovly puede mostrarte exactamente qué cuentas están bajando tu puntaje medio, ya que los prestamistas hipotecarios usan el puntaje intermedio de los tres, no el más alto.
La respuesta corta
Sí, puedes ser aprobado para una hipoteca con un puntaje de crédito de 620. Varios programas de préstamos listan 620 en o por debajo de su mínimo, y muchos prestatarios cierran cada mes en ese nivel.
El problema es el costo. En 620, normalmente pagas una tasa de interés más alta, un seguro hipotecario más alto y a veces un pago inicial más grande. Los prestamistas también pueden agregar restricciones, que son reglas más estrictas por encima del mínimo del programa.
Tipos de préstamos disponibles en 620
Los préstamos FHA tienen un puntaje mínimo de 580 con 3.5 por ciento de pago inicial, o 500 con 10 por ciento. En 620, casi todos los prestamistas FHA trabajarán contigo, y los precios tienden a ser competitivos.
Los préstamos VA no tienen un puntaje mínimo oficial del VA, pero la mayoría de los prestamistas exige de 580 a 620 como restricción. Si calificas para un préstamo VA, 620 suele ser suficiente, y no se requiere pago inicial.
Los préstamos Convencionales generalmente requieren un puntaje mínimo de 620 para Fannie Mae y Freddie Mac. Los pagos iniciales pueden ser tan bajos como 3 por ciento con programas como HomeReady y Home Possible. Los préstamos USDA para zonas rurales también fijan 640 como restricción común, aunque algunos prestamistas bajan a 620 con suscripción manual.
Cómo se ve tu tasa en 620 vs 740
En el mercado actual, un prestatario con 740 podría ver una tasa fija a 30 años de alrededor de 6.6 por ciento, mientras que un prestatario con 620 en el mismo préstamo a menudo ve de 7.5 a 8.0 por ciento. Esa diferencia se acumula rápido.
En una hipoteca de $300,000, pasar de 7.8 por ciento a 6.6 por ciento ahorra aproximadamente $250 al mes, o unos $90,000 en 30 años. Ese es un número real que vale la pena perseguir si estás cerca de un nivel más alto.
Los préstamos Convencionales usan ajustes de precio a nivel de préstamo que aumentan la tasa más agresivamente por debajo de 680. Las tasas FHA son más planas por puntaje, por lo que muchos prestatarios con 620 eligen FHA aunque técnicamente pudieran calificar para Convencional.
PMI y requisitos de DTI más altos
Con Convencional en 620, el seguro hipotecario privado es mucho más caro. Un prestatario con 620 que paga 5 por ciento inicial podría pagar 1.2 por ciento en PMI frente a 0.35 por ciento para un prestatario con 760.
El seguro hipotecario FHA es plano sin importar el puntaje, actualmente 0.55 por ciento para la mayoría de los préstamos. Esa es una razón por la que FHA suele ganar en niveles de crédito más bajos.
Los límites de relación deuda-ingreso también se aprietan en 620. La suscripción automatizada puede aceptar DTI de hasta 50 por ciento en FHA, pero muchos prestamistas Convencionales ponen un tope de 43 a 45 por ciento para un prestatario con 620.
Qué quieren los prestamistas más allá del puntaje
Un puntaje de 620 te mete al cuarto. Lo que te mantiene allí es el resto de tu expediente.
Los prestamistas miran con atención los últimos 12 a 24 meses de historial de pagos. Cero pagos atrasados en el último año a menudo es más importante que tu puntaje exacto. También quieren 2 a 6 meses de reservas en el banco después del cierre.
La estabilidad laboral también importa. Dos años en el mismo campo con ingresos documentados es el estándar. Los prestatarios autoempleados en 620 deben esperar entregar 2 años de declaraciones de impuestos y un estado de ganancias y pérdidas.
Cómo subir de 620 a 680 en 3 a 6 meses
Las victorias más rápidas vienen de reducir la utilización de tarjetas de crédito. Poner cada tarjeta por debajo del 10 por ciento de su límite puede agregar de 20 a 50 puntos en un solo ciclo de reporte.
Paga cualquier saldo en cobranza que puedas, especialmente los recientes. Algunas versiones de FICO ignoran por completo las cobranzas médicas pagadas.
Si tu expediente tiene pocas líneas de crédito, agregar una tarjeta inicial como la Self Visa® Credit Card o un préstamo constructor de crédito puede construir historial positivo rápido. Pídele a un familiar con un historial de tarjetas largo y limpio que te añada como usuario autorizado, ya que esa cuenta puede heredar su historial a tu reporte en un ciclo.
Disputa cualquier error con Dovly o directamente con los burós. Eliminar un pago atrasado incorrecto puede saltar un expediente de 620 hasta pasar los 680 si el resto del perfil está limpio.
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Preguntas frecuentes
¿Qué pago inicial necesito con un puntaje de crédito de 620?
FHA requiere 3.5 por ciento inicial en 620. Los préstamos Convencionales pueden ser tan bajos como 3 por ciento, aunque muchos prestamistas requieren 5 por ciento en este nivel de puntaje. Los préstamos VA y USDA pueden permitir 0 por ciento inicial para prestatarios elegibles.
¿FHA o Convencional es mejor con un puntaje de 620?
FHA suele ser más barato en 620 porque su seguro hipotecario es plano y las tasas son menos sensibles al puntaje. Convencional puede ganar si planeas refinanciar en unos años o si puedes poner 20 por ciento inicial para evitar el PMI por completo.
¿Cuánto debería esperar para solicitar si mi puntaje es 620?
Si tienes de 3 a 6 meses antes de necesitar comprar, subir tu puntaje primero puede ahorrarte decenas de miles en intereses. Si estás listo ahora, 620 es un número real con aprobaciones reales, y puedes refinanciar más tarde cuando tu puntaje mejore.
¿Los prestamistas usan mi puntaje de crédito más alto para una hipoteca?
No. Los prestamistas hipotecarios consultan los tres burós y usan el puntaje intermedio. Si hay dos prestatarios en el préstamo, normalmente usan el menor de los dos puntajes intermedios, por lo que ambos archivos de crédito importan.
