Imagina que tu hermano tiene un préstamo hipotecario fijado al 3% y te encantaría asumirlo en lugar de obtener una nueva hipoteca a las tasas más altas de hoy. Suena sencillo, pero la respuesta a si un préstamo hipotecario puede transferirse a otra persona suele ser "solo en situaciones específicas".
La mayoría de los préstamos hipotecarios no son libremente transferibles. La buena noticia es que algunos sí lo son, y existen algunas vías legales para mover una hipoteca de una persona a otra. Esta guía te explica exactamente cuándo se permite una transferencia hipotecaria, qué préstamos califican y cómo es el proceso en la práctica.
La respuesta corta: a veces, pero por lo general no
Una hipoteca solo puede transferirse a otra persona cuando el préstamo es "asumible" y el prestamista aprueba al nuevo prestatario. Este proceso se llama asunción hipotecaria.
El nuevo prestatario asume el saldo del préstamo existente, la tasa de interés y el plazo de pago restante. Todo permanece igual excepto el nombre del titular del préstamo.
El problema es que la mayoría de los préstamos convencionales no son asumibles. Contienen una cláusula de "vencimiento por venta" (due-on-sale), lo que significa que el saldo total se vuelve exigible cuando la propiedad cambia de manos. Así que antes de nada, debes saber con qué tipo de préstamo estás tratando.
¿Qué hipotecas se pueden transferir?
Los préstamos respaldados por el gobierno son los que tienen más probabilidades de ser asumibles. Estos incluyen:
- Los préstamos FHA (Administración Federal de Vivienda) generalmente son asumibles con la aprobación del prestamista.
- Los préstamos VA (Departamento de Asuntos de Veteranos) pueden asumirse, a veces incluso por una persona que no sea veterano, aunque el derecho del veterano original puede quedar comprometido a menos que se apruebe una sustitución.
- Los préstamos USDA (Departamento de Agricultura de EE. UU.) pueden asumirse si el nuevo prestatario cumple con las reglas de ingresos y elegibilidad.
En cambio, la mayoría de los préstamos convencionales a tasa fija deben pagarse cuando se vende la vivienda. La cláusula de vencimiento por venta le da al prestamista el derecho de exigir el pago total, lo que bloquea una transferencia informal.
Formas legales en que puede ocurrir una transferencia hipotecaria
Existen algunas situaciones reales en las que una hipoteca puede pasar legalmente a otra persona.
Asunción hipotecaria. Esta es la vía principal. Si el préstamo es asumible, un comprador o familiar presenta una solicitud ante el prestamista, califica financieramente y asume formalmente el préstamo.
Agregar o eliminar un co-prestatario. Algunos prestamistas permiten un refinanciamiento o una modificación del préstamo que cambia quién figura en él, como después de un matrimonio o un divorcio.
Transferencia por fallecimiento o divorcio. La ley federal (la Ley Garn-St. Germain) protege ciertas transferencias entre familiares, como un cónyuge o un hijo que hereda una vivienda, de activar la cláusula de vencimiento por venta. Como separar las finanzas puede ser complicado, conviene entender cómo el divorcio puede afectar tu crédito antes de asumir los pagos, y la persona que se queda con la vivienda por lo general aún tiene que encargarse de los pagos y eventualmente refinanciar a su propio nombre.
En cada caso, el prestamista tiene la última palabra. Una transferencia que no se apruebe puede poner en riesgo a ambas partes.
Cómo funciona el proceso de asunción hipotecaria
Si el préstamo es asumible, los pasos suelen ser así:
- Confirma que el préstamo es asumible. Revisa los documentos hipotecarios o pregunta directamente al administrador del préstamo.
- Solicita ante el prestamista. El nuevo prestatario presenta información de ingresos, crédito y activos, igual que en una solicitud hipotecaria normal.
- Califica financieramente. El prestamista revisa el puntaje de crédito del nuevo prestatario, su relación deuda-ingreso y su capacidad de pago.
- Paga las comisiones. Pueden aplicarse comisiones de asunción y costos relacionados con el cierre.
- Cierra la transferencia. Se firman los documentos y el préstamo pasa oficialmente al nuevo prestatario.
Esto puede tardar varias semanas o más, porque implica un escrutinio financiero real y trámites legales. El crédito del nuevo prestatario importa mucho aquí, ya que el prestamista esencialmente está aprobando a un nuevo solicitante para un préstamo existente.
Si tu crédito necesita mejorar antes de solicitar, herramientas gratuitas como Creditship pueden ayudarte a monitorear los tres burós y ver qué está perjudicando tu puntaje.
¿Y si el préstamo no se puede asumir?
Si la hipoteca no es asumible, la alternativa más común es que el nuevo propietario obtenga su propio financiamiento. Eso suele significar una hipoteca nueva o un préstamo personal para cubrir parte del costo.
Cuando el nuevo prestatario necesita financiar una brecha menor, como el pago inicial o comprar la parte de un copropietario, un préstamo personal a veces puede cubrirla. Upstart es un mercado de préstamos en línea que ofrece préstamos personales de $1,000 a $75,000 y va más allá de tu puntaje de crédito, considerando también tu educación e historial laboral. Es un punto de partida razonable cuando necesitas pagos mensuales fijos y predecibles en lugar de un nuevo préstamo hipotecario.
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Ninguna de las dos opciones reemplaza una hipoteca por sí sola, pero ambas pueden ayudar a financiar la diferencia cuando una asunción completa no es posible.
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Riesgos que ambas partes deben conocer
Una transferencia hipotecaria no está exenta de riesgos, especialmente para el prestatario original.
Si el prestamista no libera formalmente al prestatario original del préstamo, esa persona todavía puede ser responsable si el nuevo prestatario deja de pagar. Este es un error común y costoso. Siempre confirma por escrito que quedas liberado de responsabilidad después de una asunción.
Los compradores también deben vigilar la brecha entre el valor de la vivienda y el saldo del préstamo. Si la vivienda vale más de lo que se debe, el nuevo prestatario puede tener que pagar la diferencia en efectivo o con financiamiento separado.
Como lo que está en juego es mucho, ambas partes se benefician de leer los documentos del préstamo con cuidado y, cuando sea necesario, obtener asesoría legal o financiera antes de firmar cualquier cosa.
Tus próximos pasos
Comienza por identificar tu tipo de préstamo. Saca tus documentos hipotecarios o llama al administrador del préstamo y hazle una pregunta directa: "¿Este préstamo es asumible?".
Si la respuesta es sí, pregunta por la solicitud de asunción, las comisiones y cuánto tarda. Si es no, enfoca tu atención en otro financiamiento para que el nuevo propietario pueda costear la compra de otra manera.
Cualquiera de las dos vías se beneficia de un perfil crediticio sólido, así que vale la pena preparar tu crédito para una hipoteca y corregir cualquier error desde temprano. Aplican términos y condiciones en todos los productos de préstamo, y las APR varían según la solvencia crediticia.
Preguntas frecuentes
¿Puedo transferir mi hipoteca a un familiar?
Puedes hacerlo si el préstamo es asumible y tu prestamista aprueba al familiar como nuevo prestatario. Ciertas transferencias familiares, como una herencia o transferencias entre cónyuges, también están protegidas de la cláusula de vencimiento por venta según la ley federal, aunque la persona que se queda con la vivienda por lo general aún tiene que encargarse de los pagos.
¿Transferir una hipoteca perjudica mi crédito?
El proceso de asunción implica una verificación de crédito para el nuevo prestatario, lo que puede causar una pequeña caída temporal para esa persona. Para el prestatario original, ser liberado formalmente del préstamo simplemente pone fin al reporte de esa cuenta. El riesgo mayor es seguir siendo responsable si no quedas liberado por escrito.
¿Cuánto cuesta una asunción hipotecaria?
Los costos varían según el prestamista y el tipo de préstamo, pero puedes esperar una comisión de asunción más algunos cargos relacionados con el cierre. Los préstamos respaldados por el gobierno, como los FHA y VA, suelen poner un tope a estas comisiones, así que pregunta a tu administrador las cifras exactas antes de empezar.
¿Qué pasa si mi hipoteca no es asumible?
Si el préstamo no es asumible, el nuevo propietario por lo general necesita su propio financiamiento. Eso suele significar solicitar una nueva hipoteca, y a veces qué se puede usar como garantía para un préstamo personal importa cuando pides prestado para cubrir un pago inicial o una compra de participación. Comparar primero las ofertas de los prestamistas te ayuda a encontrar la opción de menor costo.
