Un préstamo FHA puede ser un camino hacia la propiedad de vivienda cuando los bancos ven tu archivo de crédito como un riesgo. Saber cómo calificar para un préstamo FHA con mal crédito significa entender los pisos de puntaje, las reglas del pago inicial y los documentos que más les importan a los prestamistas.
La FHA en sí establece los estándares de base, pero cada prestamista agrega sus propios criterios adicionales (overlays). Esa brecha es donde ocurren la mayoría de los rechazos, y donde la preparación da frutos.
Qué es un préstamo FHA
La Administración Federal de Vivienda asegura hipotecas emitidas por prestamistas aprobados. La agencia no presta directamente, pero cubre las pérdidas si un prestatario incumple.
Ese seguro permite a los prestamistas aceptar puntajes más bajos y pagos iniciales más pequeños de lo que podrían de otra manera. A cambio, los prestatarios pagan una prima de seguro hipotecario inicial y mensual.
Puntaje de crédito mínimo para préstamos FHA
Las directrices de la FHA permiten puntajes tan bajos como 500 con un 10 por ciento de pago inicial, o 580 y más con un 3.5 por ciento de pago inicial. Esos son pisos, no aprobaciones.
La mayoría de los prestamistas fijan su propio criterio adicional más cerca de 600 o 620. Algunos prestamistas FHA especializados pueden trabajar con puntajes en los 500, a menudo con documentación adicional.
Cómo deberían apuntar a calificar los prestatarios FHA con mal crédito
Si tu puntaje está en los 580 altos, concéntrate en alcanzar 580 para desbloquear el pago inicial más pequeño. Cada salto de 20 puntos también puede reducir tu tasa de interés.
Los prestamistas también consideran la relación deuda-ingreso, el historial de empleo y los pagos atrasados recientes. Un buen historial en los últimos 12 meses puede compensar manchas más antiguas en tu archivo.
Reglas de pago inicial y reservas
El pago inicial mínimo para FHA con 580 o más es del 3.5 por ciento del precio de compra. Entre 500 y 579, sube al 10 por ciento.
Los fondos de regalo de la familia están permitidos si se documentan correctamente. Algunos programas de asistencia para el pago inicial también se combinan con préstamos FHA, aunque las reglas varían por estado y prestamista.
Ingresos, historial laboral y relación deuda-ingreso
Los prestamistas suelen querer ver dos años de empleo estable, con explicaciones de cualquier interrupción. Los prestatarios que trabajan por cuenta propia normalmente necesitan dos años de declaraciones de impuestos.
La FHA generalmente permite relaciones deuda-ingreso de hasta el 43 por ciento, con excepciones de hasta el 50 por ciento para archivos sólidos. Relaciones deuda-ingreso más bajas hacen que un crédito débil sea más fácil de pasar por alto.
Pasos para fortalecer tu archivo antes de solicitar
Obtén tus reportes gratuitos de las tres agencias y disputa los errores claros. Incluso una sola cuenta en colección eliminada puede subir tu puntaje.
Reduce los saldos rotativos a menos del 30 por ciento de los límites antes de que cierre el estado de cuenta. Evita nuevas solicitudes de crédito durante al menos seis meses antes de solicitar una hipoteca. Para un plan mes a mes estructurado que asocia cada movimiento de preparación con un punto específico de la escala FICO, consulta nuestra guía sobre cómo preparar tu crédito para una hipoteca en 6 meses.
Herramientas que pueden ayudar a construir crédito rápido
Si tu puntaje está por debajo de 580, una tarjeta constructora de crédito puede ayudar a sumar pagos puntuales. La Self Visa Credit Card es un producto asegurado vinculado a una cuenta constructora de crédito de Self, y la actividad puntual puede reportarse a las principales agencias. Aplican términos y condiciones.
Unos pocos meses de pagos limpios y baja utilización pueden ayudar a empujar un puntaje límite por encima del umbral de la FHA. Firstcard cubre herramientas como esta para lectores que se preparan para una hipoteca.
Trabajar con prestamistas aprobados por la FHA
No todos los bancos o cooperativas de crédito son prestamistas aprobados por la FHA. Usa la lista de prestamistas de HUD para encontrar los que se ajusten a tu área y rango de puntaje.
Pregúntale a cada prestamista sobre su criterio adicional de puntaje, su política de suscripción manual y sus tarifas. Dos cotizaciones FHA sobre el mismo archivo pueden diferir en medio punto o más.
Suscripción manual y factores compensatorios
Cuando la aprobación automática falla, la FHA permite la suscripción manual con factores compensatorios. Las reservas de efectivo, una baja relación deuda-ingreso o un largo historial de pago puntual de una renta alta pueden inclinar las decisiones.
Proporciona cada documento que el suscriptor solicite y responde rápido. Los archivos manuales se ganan con el papeleo.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es el puntaje de crédito más bajo que califica para un préstamo FHA?
Las directrices de la FHA permiten puntajes tan bajos como 500 con un 10 por ciento de pago inicial, pero la mayoría de los prestamistas fijan criterios adicionales más altos. Muchos requieren 580 o 620 como mínimo. Los prestamistas FHA especializados a veces trabajan en los 500 bajos con sólidos factores compensatorios.
¿Puedo obtener un préstamo FHA con cuentas en colección o cuentas canceladas (charge-offs)?
Sí, en muchos casos. La FHA no exige que todas las cuentas en colección estén pagadas, aunque los saldos grandes pueden necesitar un plan de pago o sumarse a tu relación deuda-ingreso. Las cancelaciones recientes perjudican más que las antiguas, así que el momento importa.
¿Cuánto tiempo después de una quiebra puedo obtener un préstamo FHA?
La FHA generalmente requiere dos años después de la liquidación de un Capítulo 7 y un año de pagos puntuales después de un Capítulo 13 con aprobación judicial. El crédito reestablecido es el factor clave. Un historial limpio de renta y pago de cuentas durante ese período ayuda.
¿Pagar deudas antiguas subirá mi puntaje lo suficiente para FHA?
Puede, pero el impacto varía. Pagar saldos rotativos suele ser más rápido que pagar cuentas en colección antiguas, ya que la utilización tiene más peso. Haz los cálculos con un oficial de préstamos antes de decidir qué deudas saldar primero.
